Comprare una Casa all’ Asta come si Fa conviene?



Da un po’ di tempo mi sto interessando alle case che vanno a finire in asta, quelle che possono essere comprate da tutti. E’ un argomento delicato perchè da una parte c’è una persona che la casa l’ha persa e dall’ altra un futuro proprietario che spera di pagare il meno possibile l’ immobile. Il dilemma è morale, per qualcuno gli affari sono affari e se c’è una persona che ha perso la casa perche gliel’hanno pignorata non sono problemi miei, “ha fatto il passo piú lungo della gamba”.

Possiamo comprare un bene all’ asta, casa, negozio, garage perchè abbiamo intenzione di crearci una rendita per tutta la vita, vedi in proposito l’articolo su quanto è la rendita di una casa in affitto.

Perchè le case vanno all’ asta

il discorso è un po’ piú complesso. Le case vanno all’ asta perchè il legittimo proprietario che ha sottoscritto un mutuo non è piú in grado di pagarlo. La banca che ha come garanzia l’immobile se non rientra del debito fa pignorare la casa e la mette all’ asta. L’abbiamo fatta semplice. Ci possono anche essere altre situazioni.

Un creditore qualsiasi di una persona può rivalersi del suo debito aggredendo quello che il debitore possiede, ovvero un immobile. Se si tratta di società che ha come capitale un immobile e che ha dei debiti , un curatore fallimentare può pignorare la casa e metterla all’ asta. Insomma i casi sono tanti.

Come si visiona una casa all’ asta

In Italia la società piú grande che collabora con circa 170 uffici giudiziari italiani è ASTE GIUDIZIARIE INLINEA SPA. Hanno un loro portale dove ci sono tutti gli immobili all’ asta divisi per zona, molto meglio installare l’app sull smartphone che identifica le case in vendita geolocalizzandole sulla mappa, è fatta molto bene la potete scaricare a questo indirizzo.

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Una volta che avete individuato la casa che vi piace o a cui siete interessati (ci sono anche le foto degli interni, i dati catastali, la superficie e quasi sempre la planimetria), mandate la mail al curatore, si tratta solitamente di avvocati che hanno l’incarico, e prendete appuntamento per visionarla. Si visiona alla stessa maniera di una casa che comprate da un privato.

Leggere la perizia

prima di visionare la casa all’ asta dovete leggere ATTENTAMENTE la PERIZIA che è stata effettuata dallo specialista incaricato dal tribunale. Normalmente sono geometri o architetti che effettuano la perizia sulla base della visita all’ appartamento, allo stabile. Controllano ovviamente anche gli incartamenti e gli atti di proprietà.

Abusi edilizi

la prima cosa da controllare è che non siano stati fatti abusi edilizi sulla casa. E’ una problematica relativa in modo particolare alle villette e agli attici. Vengono aggiunti manufatti senza aver chiesto regolare licenza. Se acquistate una casa con un abuso edilizio avete l’ “obbligo di ripristino” ovvero di buttar giu’ l’abuso e ripristinare le cose come erano prima. Anche in questo caso, nella pratica, in molti lasciano le cose così perchè sanno che difficilmente i manufatti verranno buttati giú, specie in alcune zone d’Italia dove l’abusivismo è “di casa”.

Ad ogni modo la Cassazione con la sentenza 8230 del 22 marzo 2019 ha definito che “L’abuso edilizio non ferma la compravendita“. La commerciabilità di un edificio è compromessa solo se si tratti di un manufatto costruito in completa assenza di un titolo edilizio. Se, invece, un titolo edilizio è stato rilasciato (e se ne faccia menzione nel contratto), la compravendita è valida anche se la costruzione è stata realizzata in difformità.

Diverso il caso se si tratta di una CILA non comunicata, ovvero di cambiamenti lievi nella struttura interna, ad esempio pareti spostate o buttate giu’ che non inficiano sulla sicurezza. In quel caso basta fare una dichiarazione all’ufficio del comune competente in maniera. Sono comunque a vostro carico le spese di sanatoria con eventuali sanzioni.

Debiti con il condominio

chi si fa pignorare una casa o è molto furbo, o è molto sfortunato, oppure è “stolto”. In tutti questi casi, sapendo quale è il finale della storia non si preoccupa di pagare il condominio. Il pregresso anche di diversi anni addietro è a carico vostro. Controllate sulla perizia a quanto ammonta, controllate soprattutto se sono stati fatti dei lavori edilizi alla palazzina negli anni precedenti che non sono stati saldati.

Che diritti acquistate

nella perizia è scritto quale diritti acquisite. I pieni diritti? Una quota dei diritti? Ci possono essere ad esempio degli immobili divisi in piú proprietà. Ad esempio una casa è intestata a Mario Rossi e Franco Rossi. Il primo ha dei debiti, gli pignorano il 50% della casa che viene messa all’ asta. In asta ci va solo il suo 50%. Se acquistate questo diritto siete padroni a metà della casa. L’altro 50% appartiene a FRANCO ROSSI con cui dovrete vedervela per tutta una serie di problematiche.

Casa libera o casa occupata

nella descrizione dell’ immobile che andrà all’ asta ci sarà sicuramente la dicitura: casa libera, occupata o in via di liberazione. Cosa significa? Se è occupata quasi sempre si tratta dell’ex proprietario a cui è stata pignorato l’appartamento oppure ci sono i parenti. In ogni caso non hanno piú titolo ad abitarla una volta venduta. 

Il problema di liberazione della casa una volta che vi siete aggiudicati l’asta è grande. Nel senso che QUALUNQUE PERSONA si trovi all’ interno non ha piú titolo a rimanerci perchè voi siete i nuovi proprietari. A meno che nella perizia non venga specificato in maniera differente, ad esempio contratto di locazione ancora non scaduto o altri diritti. Ci potrebbe essere il “diritto di abitazione” dato dal giudice a ex mogli e figli in un divorzio, ma anche il quel caso questo diritto decade perchè il proprietario non è piú quello di prima.

Nella pratica la liberazione di una casa occupata non è SEMPLICE AFFARE. Mettiamo conto che ora avete vinto l’asta, comunicate all’ occupante “abusivo” che deve liberare l’appartamento. Lui non se ne va. Cosa fate? Vi rivolgete alla polizia o avvocato che deve rendere esecutivo l’atto. Non si tratta di uno sfratto attenzione, chi sta dentro casa non ha nessun titolo da reclamare.

Nella pratica dovete invocare la forza pubblica per lo sgombero. In alcune città non è così semplice. Una casa OCCUPATA che va all’ asta dovrebbe scontare questa problematica proprio sul prezzo di vendita. Nel senso che dovrebbe costare di meno proprio per questi “problemi”. Ci sono persone anziane? Bambini? Persone disabili all’ interno? La faccenda si complica ancora di piú, anche dal punto di vista morale.

Pensateci bene e soprattutto quando andate a visionare la casa, se è occupata, cercate di capire le intenzioni di chi sta dentro. Qualcuno arriva anche a proporre una sorta di “aiuto economico” per lasciare la casa.

Come si partecipa all’ asta di una casa

nella descrizione della casa in asta c’è scritto tutto. Nella maggiorparte dei casi si tratta di asta senza incanto in cui si presenta l’offerta in busta chiusa alla segreteria dell’ incaricato, spesso ordine degli avvocati o commercialisti. La si accompagna con al domanda compilata con i propri dati e con l’assegno circolare del 10% dell’ offerta minima. Ci va pure il bollo da 16 euro.

C’è il PREZZO BASE e l’ OFFERTA MINIMA.

  • Il prezzo base è il valore della casa in base ai livelli di mercato stimato dal professionista che ha effettuato la perizia tenendo conto di tutte le problematiche e scontandolo del 15-20%.
  • l’offerta minima è il prezzo per partecipare all’ asta.

Esempio: casa all’ asta senza incanto prezzo base 200.000 euro, offerta minima 150.000 euro. Per partecipare dovete fare un assegno circolare del 10% della vostra offerta minima che ovviamente sarà di 150.000 euro, quindi assegno circolare di 15.000 euro.

Cosa succede quando si aprono le buste

una volta che avete depositato la busta chiusa con tutti i vostri dati e con all’ interno l’assegno circolare entro i tempi dettati dall’ asta arriva il fatidico giorno, quello dell’ asta vera e propria.

L’incaricato aprirà tutte le buste e controllerà quella che sarà l’ OFFERTA PIU’ ALTA e dirà: “TIZIO ha offerto 151.000 euro, qualcuno vuole offrire di piú?“. In quel momento ci sono 30 secondi per parlare, il rialzo minimo è indicato nella descrizione dell’ asta, solitamente 1000, 3000 o 5000 euro. Alla fine ci sarà colui che avrà vinto l’asta.

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esempio perizia casa all’asa

Cosa succede una volta vinta l’asta

ci sono dei termini, indicati nella descrizione dell’ asta, entro cui versare l’intera somma per l’acquisto. Potete anche aver chiesto un mutuo, accertatevi però che al momento del saldo la banca sia pronta ad erogarla. Nel giro di qualche settimana viene formalizzato l’atto notarile e siete i nuovi proprietari.

Chi può partecipare

tutti possono partecipare all’ asta. Molto spesso si vedono avvocati che hanno il mandato per partecipare per conto terzi. Vengono incaricati di comprare una casa ad una soglia massimo di prezzo. Li individuate subito. Ovviamente bisogna avere la liquidità immediata almeno del 10% dell’ offerta minima, anche perchè quando andate in banca e fate un assegno circolare dovete avere sul conto tutti quei soldi.

Comprare una casa all’ asta conviene

una domanda di non facile risposta. Innanzitutto il prezzo. E’ quello giusto? Le case vanno spesso all’asta varie volte. Possono andare anche deserte, in quel caso il prezzo di vendita viene abbassato del 15% alla successiva asta dopo qualche mese, segno che la stima non era giusta, troppo alta. Controllate per bene la perizia, fatela leggere da uno specialista, li’ c’è scritto tutto. Abusi edilizi, una zona particolarmente disagiata, gli occupanti rendono difficile la vendita e abbassano il valore. Ma è proprio su queste cose che giocano coloro che vogliono fare l’affare, che potrebbe essere molto appetibile e allettante.

 

 

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