Conviene investire in locali commerciali quando il Negozio Rende



Siete riusciti a mettere da parte una somma, frutto dei vostri risparmi e per questo avete deciso di investire nel campo immobiliare. Il primo pensiero va ad una casa, comprarne una per poi affittarla ed avere una rendita, leggi l’articolo CONVIENE AFFITTARE CASA.

In tal senso andatevi a rileggere anche il nostro articolo su come comprare una casa all’ asta immobiliare, potreste trovare l’affare della vita.

La seconda opzione è quella di acquistare un locale commerciale, un negozio, un magazzino, una rimessa. Anche in questo caso l’intento è quello di darlo in locazione per crearsi una rendita mensile per tutta la vita. Oggi cercheremo di capire se sia meglio comprare una casa o un negozio da dare in affitto, quale dei due ci rende di piú e le cose da controllare prima del compromesso.

Acquisto licenza o solo mura

siete interessati solo alle mura del negozio o anche all’ attività commerciale? E’ una buona domanda da farvi perchè molto spesso chi vende le mura del locale, dà via anche la licenza di vendita. Oggi come oggi non ha grande senso rilevare una licenza, a meno che non si tratti di particolari tipi merceologici. Le licenze sono libere, o quasi, dipende dai Comuni. Per cui potrebbe essere interessante il fatto che rileviate il suo giro di clienti, il nome, la posizione.

Questo non perchè poi vi mettete a fare il commerciante, ma perchè potreste incentivare un altro soggetto a riprendere la vecchia attività affittandogli poi le mura del locale.

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Quanto costa comprare un negozio

è una domanda a cui è molto difficile rispondere. Ovviamente dipende. Le variabili sono tante:

  • la metratura
  • la città e la zona all’ interno della stessa città
  • il totale delle vetrine
  • locale in centro commerciale o strada
  • presenza della stigliatura
  • presenza di sistema di riscaldamento
  • condizioni del locale, c’è bisogno di ristrutturazione?
  • locale seminterrato o piano strada
  • presenza di magazzino retrostante

Quindi un locale commerciale potrebbe costare 30mila euro come 200mila con la stessa metratura. Dipende.

Come capire se riesco ad affittare un locale commerciale

anche questa è una domanda di non facile risposta ma proveremo. Tutti noi vorremmo fare l’affare, ma come capire se c’è l’affare? La paura è quella di ritrovarsi con un negozio che nessuno vuole. Non c’è mercato, è una zona priva di interesse commerciale.

E’ per questo motivo che molti hanno pensato bene di comprare un negozio in un centro commerciale che garantiva sempre l’afflusso di cliente, ma anche in questo caso non è detto, anzi.

Se il locale si trova nella vostra città saprete sicuramente quali sono le zone piú appetibili e quelle meno. Se vedete locali vuoti da mesi è un campanello di allarme. La crisi morde.

La cosa piú intelligente da fare è mettere un annuncio su un giornale di compravendita. I vari Subito, Kijiji, Idealista ecc. Provate a fare un annuncio civetta con le caratteristiche dell’ immobile che andrete a comprare. Mettete un prezzo per l’affitto che è quello che avete in mente ed aspettate. Cercate di notare quante persone vi chiamano, se c’è reale interesse. Serve quindi per “tastare il terreno” per capire se c’è del potenziale. E’ ovvio che se nessuno vi chiama c’è qualcosa che non va, non c’è mercato.

Quanto rende affittare un negozio

anche in questo caso dipende da quanto avete pagato il negozio e a quanto lo affittate. A differenza delle case, dove c’è una ricambio di affittuari piú veloci, nei negozi può succedere che gli stessi rimangano sfitti per molto tempo. La rendita potrebbe essere maggiore perchè mediamente un negozio si affitta a canoni piú alti, parlo di rapporto prezzo di acquisto/prezzo di locazione, rispetto ad un appartamento.

Ma dobbiamo tenere conto che potrebbe essere sfitto anche per un anno. Dipende dal mercato. Non contiamo poi i negozi che falliscono e che sono “morosi” ovvero non pagano l’affitto. In questo caso siete ancora piú a rischio. Mentre per un appartamento avete come garanzia una busta paga, qui potete contare solo sulla buona riuscita dell’ attività commerciale del locatario.

Le tasse da pagare

fino a poco tempo fa affittare un negozio era poco conveniente perchè il canone versato dal locatario andava ad aumentare il totale annuale dei nostri guadagni IRPEF. Quindi si applicava un ‘ aliquota alta. La novità a partire dal 2019 è che anche i locali commerciali possono usufruire della cedolare secca.

L’art. 1, comma 59, L. 30 dicembre 2018, n. 145 (c.d. Legge di Bilancio 2019) recita: “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n.
23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un
contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Le pertinenze, purché locate congiuntamente, non rilevano nel conteggio dei metri quadrati ai fini della limitazione quantitativa di cui sopra, ma rientrano nel campo di applicazione dell’imposta sostitutiva. Si tratta delle pertinenze classificate nelle seguenti categorie catastali:

  1. C/2 (magazzini e locali di deposito); – C/6 (stalle, scuderie e rimesse);
  2. C/7 (tettoie chiuse e aperte).

C’è poi la famigerata IMU da pagare, che varia da comune a comune. Potrebbero essere anche 1000 o 2000 euro l’anno, a seconda della rendita catastale del locale. Aggiungiamoci poi la TASI, per fortuna in questo caso si tratta di importi modesti ma che influiscono nel calcolo della percentuale di rendita mensile.

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