Quanto Rende una casa in Affitto, conviene comprare?



Chi ha un po’ di soldi da parte non sa dove investirli. I titoli di stato si sono azzerati, i conti deposito stanno all’ 1% netto con il rischio di default delle banche sempre dietro l’angolo, la borsa e giocare con le azioni è rischioso, come far per avere una rendita per la vita e far fruttare i propri risparmi? Torna di moda di comprare una casa per affittarla ed avere una rendita. Conviene? Che rendita possiamo avere? Sono tutte domande legittime, a cui oggi cercheremo di rispondere. Armiamoci di calcolatrice e vediamo se l’acquisto di un immobile valga la pena.

Partiamo dal presupposto di avere già i soldi a disposizione e non di chiedere un mutuo. E’ chiaro che a seconda del costo iniziale di una casa, l’affitto su cui potremo contare è direttamente proporzionale al valore di un immobile. Non potremo di certo pretendere 1000 euro di affitto al mese da una casa comprata a 100.000 euro.

Come stabiliamo il prezzo di affitto della nostra casa

L’affare è proprio questo, pagare poco un appartamento in una zona in cui sappiamo non avremo problema ad affittarla. Come facciamo a sapere se in quella zona ci sono molte richieste? Inseriamo un annuncio civetta sui vari giornalini locali o online di compra vendita. Mettiamo il nostro annuncio, di una casa che sarà piú o meno uguale e nella stessa zona di quella che vogliamo acquistare, poie vediamo quanti si propongono per affittare la nostra casa, ma soprattutto chi sono i possibili affittuari.

casa rendita da affitto

Stranieri? Studenti? Italiani? Lavoratori? Pendolari. A che fascia di reddito appartengono? E’ importante sapere chi avremo messo dentro casa perchè in Italia il problema degli sfratti E’ MOLTO SERIO. Se qualcuno non vi paga, è moroso, sono problemi. Il rilascio della casa non è immediato, dovete fare causa, prendere un avvocato e soprattutto chiedere la forza pubblica in caso l’inquilino non vada via. Possono passare anni, tanti anni. Ecco perchè molti proprietari chiedono fidejussioni a garanzia, oppure fanno contratti esclusivamente a residenti oppure a coloro che sono statali o che comunque una busta paga che possa essere aggredita in caso di morosità. Quindi non si affitta a liberi professionisti, a chi ha un’attività in proprio, a chi lavora a partita Iva, insomma a tutti quelli che non hanno una garanzia da darci.

Quante tasse dobbiamo pagare per l’acquisto della casa

Stabilito il prezzo che riteniamo “di mercato” per l’affitto della nostra casa che abbiamo intenzione di comprare, cerchiamo di capire quante tasse ci sono da pagare. Se si tratta di “prima casa” possiamo godere di agevolazioni e tutto sommato spendiamo poco in tasse (il 2% di imposta di registro sul prezzo di vendita). Se invece siamo già proprietari di un immobile si tratta di “seconda casa” e qui sono dolori. Le spese di registro sono al 9%, mentre se acquistiamo da impresa ci potrebbe essere anche l’Iva al 10% o al 22% (controlla la guida fiscale sulle imposte della casa dell’ Agenzia delle Entrate).

A queste somme dobbiamo aggiungere la percentuale per l’agenzia immobiliare, se non acquistiamo da privati. Varia dal 2 al 4%. Quindi se una casa ha un prezzo di acquisto di 200.000 euro, alla fine tra commissioni e tasse sulla seconda casa ci costa in totale circa 215.000-220.000 euro.

Le tasse che paghiamo sull’affitto che percepiamo

se optiamo per la cedolare secca, l’aliquota è del 21% sull’ affitto che riceviamo (non possiamo aggiornare la pigione secondo la variazione statistica Istat se optiamo per questo metodo). Altrimenti possiamo pagare scegliendo il vecchio metodo a scaglioni Irpef, ovvero, i soldi che riceviamo dall’ affitto fanno reddito e l’aliquota che paghiamo è a seconda dello scaglione irpef di appartenenza. Possiamo anche applicare l’aliquota al 10% sulla cedolare secca, per canone concordato. Significa però, in quest’ultimo caso, che il canone non lo stabiliamo noi ma dobbiamo seguire delle tabelle che stabilisce l’unione degli inquiline e che cambia da città a città. Ovviamente è piú basso rispetto da quello di mercato.

Che rendita possiamo aspettarci in percentuale

Facciamo riferimento ad una casa che abbiamo pagato 220.000 euro comprese tasse (prezzo di acquisto 200.000 euro). A questi prezzi, mediamente, possiamo aspettarci non piú di 700 euro di affitto mensile da riscuotere (non arredata), ci siamo tenuti bassi.  Quindi 8400 euro l’anno al lordo e 6636 al netto che ci mettiamo in tasca con tasse già pagate. Su una casa che abbiamo pagato 220.000 euro, se affittiamo a 700 euro e paghiamo le tasse percepiamo 6636 euro l’anno.

A questo soldi però dobbiamo togliere l’IMU da pagare, questa volta su seconda casa, perchè noi non ci viviamo. Sul valore di 220.000 (tutto dipende dalla rendita catastale, potete sapere a quanto ammonta facendo una visura catastale online, è gratuita) sono circa 1000 euro l’anno. Questo importo varia sa comune a comune e appunto dal valore di rendita catastale, ma stiamo facendo una media. Quindi ci rimangono 5636 euro l’anno che fanno il 2,57% netto. 

Quindi la percentuale di rendita su una casa che abbiamo pagato 220.000 affittandola a 700 euro al mese (decidendo di non arredarla) è di 2,57% l’anno. Attenzione. Non abbiamo calcolato i mesi che la casa può essere sfitta per un cambio inquilino. Ma soprattutto non abbiamo calcolato il rischio morosità. Se gli inquilini non ci pagano andiamo in rimessa. Ogni 10-15 anni di media, ogni palazzo va ristrutturato. Ci sono d pagare spese extra condominiali che non competono all’ affittuario. La percentuale scende ancora.

Comprare una casa come rendita conviene o no

Noi abbiamo fatto dei calcoli prendendo a riferimento una casa pagata 220.000 euro e che può rendere un misero 2,57% l’anno, che tende anche ad abbassarsi La percentuale cambia se riusciamo a percepire un affitto piú alto e pagare meno la casa quando la acquistiamo. I calcoli che dovete farvi però sono questi. A meno che le case non si abbassino ancora di un 20-30%, allo stato attuale non vediamo una convenienza. E’ pur vero che i conti deposito danno mediamente tra l’1% e l’1,5% annuo netto, ma che succede se torna a salire l’inflazione, anche di poco? Succede che i conti correnti magari tornano a dare il 3-4% o anche il 5% e le case restano al palo, magari con il contratto di affitto bloccato per 4 anni.

C’è poi da dire che aspettiamo sempre una rivalutazione degli estimi catastali, sempre minacciata dal governo, che negli ultimi 10 anni sembra aver messo, e continua a mettere, le mani in tasca sempre ai proprietari di immobili. Ci sarà un motivo perchè si chiama immobile? Voi che ne pensate?


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Una risposta

  1. Matteo ha detto:

    Spunti interessanti.
    Lavorando nel settore legale, tuttavia, credo che ad oggi il gioco non valga la candela: recuperare la disponibilità di un’abitazione concessa in locazione se l’inquilino è moroso può richiedere anche un paio d’anni, soprattutto se ci si trova in un Foro particolarmente “congestionato” come quello di Milano, e parecchi soldi, che aumentano con l’aumentare della morosità.
    Certo, all’asta ormai si trovano delle offerte particolarmente allettanti: in alcuni casi, anche al terzo ribasso, ci possono essere delle occasioni mica male… ;)

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