Chi ha un po’ di soldi da parte non sa dove investirli. I titoli di stato si sono azzerati, i conti deposito stanno all’ 1% netto con il rischio di default delle banche sempre dietro l’angolo, la borsa e giocare con le azioni è rischioso, come far per avere una rendita per la vita e far fruttare i propri risparmi? Torna di moda di comprare una casa per affittarla ed avere una rendita. Conviene? Che rendita possiamo avere? Sono tutte domande legittime, a cui oggi cercheremo di rispondere. Armiamoci di calcolatrice e vediamo se l’acquisto di un immobile valga la pena.

Partiamo dal presupposto di avere già i soldi a disposizione e non di chiedere un mutuo. E’ chiaro che a seconda del costo iniziale di una casa, l’affitto su cui potremo contare è direttamente proporzionale al valore di un immobile. Non potremo di certo pretendere 1000 euro di affitto al mese da una casa comprata a 100.000 euro.

Come stabiliamo il prezzo di affitto della nostra casa

L’affare è proprio questo, pagare poco un appartamento in una zona in cui sappiamo non avremo problema ad affittarla. Come facciamo a sapere se in quella zona ci sono molte richieste? Inseriamo un annuncio civetta sui vari giornalini locali o online di compra vendita. Mettiamo il nostro annuncio, di una casa che sarà piú o meno uguale e nella stessa zona di quella che vogliamo acquistare, poie vediamo quanti si propongono per affittare la nostra casa, ma soprattutto chi sono i possibili affittuari.

casa rendita da affitto

Stranieri? Studenti? Italiani? Lavoratori? Pendolari. A che fascia di reddito appartengono? E’ importante sapere chi avremo messo dentro casa perchè in Italia il problema degli sfratti E’ MOLTO SERIO. Se qualcuno non vi paga, è moroso, sono problemi. Il rilascio della casa non è immediato, dovete fare causa, prendere un avvocato e soprattutto chiedere la forza pubblica in caso l’inquilino non vada via. Possono passare anni, tanti anni. Ecco perchè molti proprietari chiedono fidejussioni a garanzia, oppure fanno contratti esclusivamente a residenti oppure a coloro che sono statali o che comunque una busta paga che possa essere aggredita in caso di morosità. Quindi non si affitta a liberi professionisti, a chi ha un’attività in proprio, a chi lavora a partita Iva, insomma a tutti quelli che non hanno una garanzia da darci.

 

 

Quante tasse dobbiamo pagare per l’acquisto della casa

Stabilito il prezzo che riteniamo “di mercato” per l’affitto della nostra casa che abbiamo intenzione di comprare, cerchiamo di capire quante tasse ci sono da pagare. Se si tratta di “prima casa” possiamo godere di agevolazioni e tutto sommato spendiamo poco in tasse (il 2% di imposta di registro sul prezzo catastale). Se si tratta di “prima casa” e acquistiamo dal costruttore paghiamo il 4% di iva sul prezzo pagato e non si paga imposta di registro.

Se invece siamo già proprietari di un immobile si tratta di “seconda casa” e qui sono dolori. Le spese di registro sono al 9% (calcolate sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto), mentre se acquistiamo da impresa ci potrebbe essere anche l’Iva al 10% o al 22% (controlla la guida fiscale sulle imposte della casa dell’ Agenzia delle Entrate).

A queste somme dobbiamo aggiungere la percentuale per l’agenzia immobiliare, se non acquistiamo da privati. Varia dal 2 al 4%. Quindi se una casa ha un prezzo di acquisto di 200.000 euro, alla fine tra commissioni e tasse sulla seconda casa ci costa in totale circa 215.000-220.000 euro. A questo bisogna aggiungere l’onorario del notaio, circa 2000-3000 euro.

Le tasse che paghiamo sull’affitto che percepiamo

se optiamo per la cedolare secca, l’aliquota è del 21% sull’ affitto che riceviamo (non possiamo aggiornare la pigione secondo la variazione statistica Istat se optiamo per questo metodo). Altrimenti possiamo pagare scegliendo il vecchio metodo a scaglioni Irpef, ovvero, i soldi che riceviamo dall’ affitto fanno reddito e l’aliquota che paghiamo è a seconda dello scaglione irpef di appartenenza. Possiamo anche applicare l’aliquota al 10% sulla cedolare secca, per canone concordato. Significa però, in quest’ultimo caso, che il canone non lo stabiliamo noi ma dobbiamo seguire delle tabelle che stabilisce l’unione degli inquilini e che cambia da città a città. Ovviamente è piú basso rispetto da quello di mercato.

Con il canone concordato usufruiamo anche di uno sconto sull’ IMU e sulla TASI pari al 25%.

Che tipo di contratto di affitto utilizzare per mettere a rendita la propria casa

In generale, le locazioni possono essere di due tipi:

  • Locazioni brevi, che riguardano principalmente studenti universitari, lavoratori pendolari, turisti o persone che necessitano di un alloggio temporaneo per vari motivi, come l’attesa della ristrutturazione della propria abitazione o dell’acquisto di una nuova casa. All’interno delle locazioni brevi si cono anche le “locazioni turistiche” ovvero un affitto di massimo 30 giorno non prorogabile, perfetto per case vacanza e guest house.
  • Locazioni lunghe, che prevedono contratti di durata minima di 3 anni, rinnovabili automaticamente per altri 2 anni (contratti a canone concordato 3+2) oppure di durata minima di 4 anni con rinnovo automatico per altri 4 anni (contratti a canone libero 4+4).

Contratto a Canone Libero “4+4”

Questo tipo di contratto non ha vincoli rigidi sul canone: puoi concordarlo liberamente con il locatore. Si intende tacitamente rinnovato dopo il quarto anno se non è disdetto con raccomandato 6 prima della scadenza .

E’ obbligatoria la registrazione del contratto di locazione, che deve avvenire entro 30 giorni dalla data della sua decorrenza. La registrazione non è soltanto una formalità burocratica, ma un obbligo legale stringente, un contratto di locazione non registrato è considerato nullo.

Dal punto di vista fiscale il proprietario puo’ optare della cedolare secca, oppure pagare le tasse sull’importo percepito con una percentuale legate alla propria aliquota Irpef reddituale. In quest’ultimo caso il canone PUO’ ESSERE RIVALUTATO annualmente in base all inflazione su dati Istat. Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione,

Contratto a Canone Concordato “3+2”

si tratta di una tipologia di affitto in cui il locatore non è “libero” di decidere l’importo dell’ affitto, che è stabilito secondo la tipologia di abitazione, quartiere, città. E’ dunque determinato entro un limite minimo e massimo fissati da accordi territoriali. Questi accordi sono stipulati a livello locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia (come UPPI, Confedilizia, APPC) e dei conduttori (come ANIA, Sunia).

Bisogna ricorrere ad un CAF o all’ unione inquilini di zona, deve essere firmato alla presenza delle organizzazioni territoriali  Si ha pero’ diritto con questo tipo di contratto ad uno sconto sull’ IMU.

Contratto transitorio di affitto

è una tipologia di contratto che risponde a esigenze specifiche e temporanee del proprietario o del conduttore. La locazione abitativa transitoria è regolamentata dalla legge 431/98, articolo 5, e dal Decreto del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017.

Un contratto di locazione transitoria ha una durata massima di 18 mesi e può essere stipulato per soddisfare esigenze particolari che devono essere specificate, in modo da poterle verificare al bisogno.

Contratto d’affitto a studenti

rientra nei contratti ad uso transitorio, utilizzabili nei confronti degli studenti che si trovano “lontano da casa” e dunque hanno bisogno di un alloggio durante il loro percorso di studio. Questi contratti possono avere una durata variabile, da 6 mesi a 3 anni, e sono rinnovabili alla prima scadenza. Bisogna soltanto comunicare la disdetta con un preavviso di almeno un mese, ma non oltre 3 mesi prima.

Esistono alcune condizioni specifiche da rispettare nei contratti di locazione per studenti universitari:

  • gli inquilini devono essere residenti in un Comune diverso da quello in cui studi, condizione da indicare chiaramente nel contratto.
  • si puo’ affittare anche una sola stanza
  • è vietata la sublocazione
  • Tutti i coinquilini sono obbligati a pagare il canone di locazione, a patto che siate firmatari dello stesso contratto e non abbiate contratti individuali di locazione con lo stesso proprietario, circostanza che ti spiegheremo a breve.
  • Il contratto deve essere obbligatoriamente quello del modello tipo allegato al DM 2017.

Contratto di affitto Locazione turistica

è quello piu’ in voga in questo momento tra coloro che mettono in affitto la propria casa su AIRBNB o BOOKING. La legislazione sul turismo è di competenza delle Regioni, è quindi importante consultare la normativa regionale di riferimento, disponibile sul sito web.

L’affitto turistico ha una durata compresa tra 1 e 30 giorni e non può essere rinnovato. NON HA L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE all’ Agenzia delle entrate.

Che rendita possiamo aspettarci in percentuale

Facciamo riferimento ad una casa che abbiamo pagato 220.000 euro comprese tasse (prezzo di acquisto 200.000 euro). A questi prezzi, mediamente, possiamo aspettarci non piú di 700 euro di affitto mensile da riscuotere (non arredata), ci siamo tenuti bassi.  Quindi 8400 euro l’anno al lordo e 6636 al netto che ci mettiamo in tasca con tasse già pagate. Su una casa che abbiamo pagato 220.000 euro, se affittiamo a 700 euro e paghiamo le tasse percepiamo 6636 euro l’anno.

A questo soldi però dobbiamo togliere l’IMU da pagare, questa volta su seconda casa, perchè noi non ci viviamo. Sul valore di 220.000 (tutto dipende dalla rendita catastale, potete sapere a quanto ammonta facendo una visura catastale online, è gratuita) sono circa 1000 euro l’anno. Questo importo varia sa comune a comune e appunto dal valore di rendita catastale, ma stiamo facendo una media. Quindi ci rimangono 5636 euro l’anno che fanno il 2,57% netto. 

L’Imu va pagata anche sulle cosiddette “pertinenze” ovvero garage, box, cantine, soffitte, tettoie, magazzini che fanno parte dell’ abitazione, sia che sia principale o seconda casa.
Cosa intende la legge per pertinenza (articolo 13 comma 2 del d.l. Salva Italia G.U.27-12-2011):
Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unita’ pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unita’ ad uso abitativo“.

Il proprietario quindi deve verificare, prendendo l’atto di proprietà, se e quante pertinenze ci sono per l’immobile. Come recita l’articolo del d.l. Salva Italia si potrà pagare l’aliquota agevolata dello 0,4 per mille (prima abitazione) soltanto su una pertinenza. In caso di due pertinenze sulla seconda si pagherà l’aliquota dello 0,76% (in alcuni Comuni sarà aumentata fino al massimo consentito dell 1,06%).
In caso ad esempio ci fosse una cantina che appare sulla stessa piantina dell’ alloggio ed un box considerato pertinenza, quest’ultimo pagherà lo 0,4% perchè la cantina è incorporata nell’ unità immobiliare.

Quindi la percentuale di rendita su una casa che abbiamo pagato 220.000 affittandola a 700 euro al mese (decidendo di non arredarla) è di 2,57% l’anno. Attenzione. Non abbiamo calcolato i mesi che la casa può essere sfitta per un cambio inquilino. Ma soprattutto non abbiamo calcolato il rischio morosità. Se gli inquilini non ci pagano andiamo in rimessa. Ogni 10-15 anni di media, ogni palazzo va ristrutturato. Ci sono d pagare spese extra condominiali che non competono all’ affittuario. La percentuale scende ancora.

Comprare una casa come rendita conviene o no

Noi abbiamo fatto dei calcoli prendendo a riferimento una casa pagata 220.000 euro e che può rendere un misero 2,57% l’anno, che tende anche ad abbassarsi La percentuale cambia se riusciamo a percepire un affitto piú alto e pagare meno la casa quando la acquistiamo. I calcoli che dovete farvi però sono questi. A meno che le case non si abbassino ancora di un 20-30%, allo stato attuale non vediamo una convenienza. E’ pur vero che i conti deposito danno mediamente tra l’1% e l’1,5% annuo netto, ma che succede se torna a salire l’inflazione, anche di poco? Succede che i conti correnti magari tornano a dare il 3-4% o anche il 5% e le case restano al palo, magari con il contratto di affitto bloccato per 4 anni.

C’è poi da dire che aspettiamo sempre una rivalutazione degli estimi catastali, sempre minacciata dal governo, che negli ultimi 10 anni sembra aver messo, e continua a mettere, le mani in tasca sempre ai proprietari di immobili. Ci sarà un motivo perchè si chiama immobile? Voi che ne pensate?

Garanzia dell’ affitto la Fideiussione

il proprietario di un immobile, per tutelarsi da possibili morosità o danni all’immobile, richiede garanzie specifiche. La garanzia più comune per il pagamento dei canoni di locazione è il deposito di due mensilità che spesso non basta a garantire problematiche della morosità

C’è allora la fideiussione, regolamentata dagli articoli dal 1936 al 1942 del Codice Civile e che consiste nell’impegno di una terza persona estranea al rapporto di locazione, il fideiussore, a garantire il pagamento del debito del conduttore nei confronti del locatore.

Questa figura può essere una persona fisica (un parente, un amico, ecc.) o una persona giuridica (una società). La fideiussione deve essere stipulata per iscritto, con indicazione dell’importo massimo garantito e della sua durata (art. 1938 Codice Civile). Generalmente, il proprietario richiede una fideiussione variabile da sei mesi a un anno di canone di locazione e che copra l’intera durata del contratto di affitto.

Oltre alla fideiussione personale – in cui a farti da fideiussore è una persona giuridica o fisica – esiste anche la fideiussione bancaria, in cui la banca funge da garante, a patto che tu superi un’attenta valutazione sul tuo merito creditizio globale.

Come per la fideiussione personale, l’importo garantito generalmente varia da 6 a 12 mesi di canone di locazione, a cui si aggiungono gli interessi e le commissioni applicate dalla banca.

Un altro tipo di fideiussione bancaria è il cosiddetto “fido promiscuo”, che è una sorta di prestito che la banca offre ai suoi clienti grazie al quale puoi ottenere una somma di denaro per rilasciare garanzie – come una fideiussione – o per avere liquidità in anticipo.

La banca delibera la concessione della linea di credito e poi rilascia la fideiussione negoziandone i termini economici, come l’importo della commissione e gli interessi.

Comprare un negozio per avere una rendita

abbiamo già parlato di questo argomento, andatevi a leggere l’articolo “conviene comprare un negozio per affittarlo“. La rendita potrebbe essere maggiore, ma anche il rischio si alza. In questo caso avete a che fare con fallimenti e insolubilità legata all’ attività professionale del negozio o del locale commerciale.

18 pensiero su “Quanto Rende una casa in Affitto, conviene comprare?”
  1. Spunti interessanti.
    Lavorando nel settore legale, tuttavia, credo che ad oggi il gioco non valga la candela: recuperare la disponibilità di un’abitazione concessa in locazione se l’inquilino è moroso può richiedere anche un paio d’anni, soprattutto se ci si trova in un Foro particolarmente “congestionato” come quello di Milano, e parecchi soldi, che aumentano con l’aumentare della morosità.
    Certo, all’asta ormai si trovano delle offerte particolarmente allettanti: in alcuni casi, anche al terzo ribasso, ci possono essere delle occasioni mica male… ;)

  2. ciao ero interessato all’ acquisto di una casa all’ asta nella mia provincia di Catania, il prezzo è allettante, sapreste dirmi a cosa devo prestare attenzione al momento della proposta o offerta?

  3. ciao antonio devi leggere attentamente la perizia, inoltre verificare a che titolo l’occupante, se la casa non è libera, si trova dentro. Importante conoscere, lo leggi smepre nella perizia, se ci sono stati abusi edilizi e se sono sanabili

  4. Mi avete… illuminato! Vendo casa, sono stufa di correre dietro alla gente che non paga per avere come corrispettivo quasi zero! Naaaa!!! Me’ magno tuttoooooOOOOOO Grazie!

  5. Io ho comprato una casa all’asta e l’ho affittata. Pagando le tasse sull’affitto e Imu e Tasi, mi rende netto il 12%. Penso di aver fatto un affare, infatti sono in procinto di comprarne un’altra all’asta.

  6. Rosa il 12% è tanto, in quale comune l’hai comprata, quanto l’hai pagata e a quanto l’affitti?

  7. Buongiorno, domanda: è possible affittare una porzione di casa loft, di circa circa 60 mq con bagno e cucina abitabile, facente parte di una depandance dell’appartamento principale. grazie Rota

  8. se c’è l’abitabilità certo che è possibile affittarla anche se, presumibilmente, è una pertinenza

  9. Ciao avrei da fare una domanda . Io sono proprietario di una casa al 50% che attualmente è in affitto (contratto 4+4) a 560 euro al mese(quindi annuo 6720) . Possibile che in fase di dichiarazione dei redditi io e l’altro proprietario paghiamo di tasse circa 6300 euro ????
    Grazie

  10. sicuramente c’è un errore se hai scelto la cedolare secca, probabilmente hai scelto la tassazione con il regime IRPEF, quindi dipende dalla tua aliquota, come puoi incassare 6720 e pagare 6300 euro..c’e’sicuramente qualche errore, rivolgiti ad un CAF

  11. ciao, vede convenienza in una casa, acquistata a 90.000 arredata a nuovo, vendibile a 110.000 ,120.000 e affittabile a 600

  12. Ciao, vede convenienza in una casa, acquistata a 90.000 arredata a nuovo, vendibile a 110.000 -120.000 e affittabile a studenti, due stanze ognuno, per un totale di 600%? Università vicina..? grazie!

  13. Chi ha scritto questo articolo non è molto esperto di economia, se l’inflazione cresce il rendimento dei conti deposito cala potenzialmente, perché il tasso rimane uguale (non è deciso in base all’inflazione) ma è il denaro che ha minor valore, quindi lo stesso interesse dell’1% ha un potere d’acquisto inferiore!

  14. se l’inflazione sale salgono anche i rendimenti dei titoli di stato e di conseguenza la remunerazione dei conti correnti, compresi quelli deposito. Ricordi negli anni 80-90 quanto rendevano i BOT, almeno un 10% ovviamente c’era un inflazione che era molto piu’ alta rispetto a quella di adesso.

  15. Che inflazione e rendimenti siano direttamente correlati è una tua affermazione non corrispondente alla realtà, (al contrario del legame affitto-inflazione) possono avere dei parametri comuni che portano ad avere degli andamenti simili, ma questo non è sempre vero, tra il 2016 e il 2017, l’inflazione cresceva e il rendimento bot calava, inoltre quando si parla di investimenti, parliamo di un qualcosa a lungo termine, non investo oggi per incassare domani, al contrario dell’inflazione che ha conseguenze immediate sul suo andamento, quindi per definizione tassi di rendita e inflazione sono due parametri distinti con andamenti che corrono su binari separati (uno rimane invariato per tutto l’investimento, l’altro varia nel tempo) e di cui tenere conto quando si vuole investire, se così non fosse non ci sarebbero economisti che studiano tali fattori per dare un valore al reale rendimento di un investimento, magari studiati la differenza tra tasso d’interesse nominale e reale e scordati che nel breve periodo ci possano essere rendimenti sicuri del 4/5%, forse tra trent’anni, mentre un affitto ben gestito, magari turistico, non restituisce meno del 4% netto del capitale investito, in genere di più, basta saperci fare ed essere accorti, saluti, Daniele F.

  16. volevo sapere che ne pensate dell’ acquisto di una casa post Covid, da mettere a rendita per fare una casa vacanza, affittacamere o bnb? grazie mille articolo interessantissimo

  17. Ci sono molti errori nei calcoli ti consiglio di rivederli per bene! Soprattutto quando parli di prima e seconda casa.

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